dimanche 3 août 2008
Plan: ÉTAPES DE RÉALISATION D'UN PLAN DE RÉNOVATION
Drain
Les garages au sous-sol ont certes leurs attraits lorsqu’il s’agit de doter d’un tel espace une résidence construite sur un petit terrain. Ce type de construction génère toutefois souvent son lot de problèmes : infiltrations d’eau lors de fortes précipitations, bris des fondations par le gel, affaissement des murs de soutènement, etc. Tant et si bien qu’après quelques années d’existence, nombre de garages au sous-sol sont souvent condamnés par leurs propriétaires. Triste déception que des précautions minimales auraient permis d’éviter.
Beaucoup de spécialistes du bâtiment regardent d’un très mauvais œil les garages au sous-sol. Certains n’hésitent pas à aller jusqu’à souhaiter la disparition de ce type de construction… La source des malheurs des garages au sous-sol réside en fait principalement dans un traitement inadéquat des fondations et dans la pente accentuée créée par la zone d’accès, pente qui favorise l’écoulement des eaux en direction du garage. La mise en application de certains principes de base lors de la conception de l’ouvrage permet toutefois d’en assurer une meilleure durabilité. En voici les grandes lignes.
La protection adéquate des fondations
La protection adéquate des fondations contre le gel est sans contredit le premier principe à mettre de l’avant. Un garage au sous-sol doit être assis sur des fondations qui vont au-delà, en profondeur, des fondations principales de la maison, ce qui implique des travaux d’excavation supplémentaires.
Si les murs de soutènement du terrain qui jouxte la pente d’accès sont situés à l’intérieur de ces cinq pieds, il faudra alors étendre la zone de protection, de cinq pieds toujours, au-delà des murs plutôt que simplement au-delà de la porte.
Une pente d’accès à l’inclinaison modérée
En raison des contraintes municipales de marge de recul, les garages en sous-sol sont souvent dotés de pentes d’accès très accentuées, voir non fonctionnelles pour une voiture standard. Cette contrainte devrait en fait, sur bien des terrains, condamner l’idée même d’aménager un garage au sous-sol. En fait, une pente d’accès efficace devrait présenter une inclinaison variant entre trois et huit p. cent.
Un dos d’âne à l’entrée de la zone de stationnement
Une mesure toute simple mais essentielle à la protection contre les infiltrations d’eau est d’aménager un dos d’âne au tout début de l’aire de stationnement, avant même l’inclinaison de la pente qui donne accès au garage. Une telle structure crée une barrière efficace contre l’eau qui s’accumule dans la rue lors de fortes précipitations. Dans un climat comme le nôtre, c’est en fait une mesure impérative. En période de redoux hivernal, les regards pluviaux de la rue gèlent et s’avèrent alors en partie ou en totalité inopérants : l’eau qui monte dans la rue visitera alors nécessairement un garage en sous-sol qui ne bénéficie d’aucune protection.
Un drain spécifique et entretenu
Le drain des fondations principales de la maison ne doit en aucun cas être utilisé pour capter les eaux de ruissellement de la pente d’accès. La construction d’un garage au sous-sol doit donc prévoir l’installation d’un drain spécifique, totalement indépendant du drain des fondations, devant la porte de garage.
Un nettoyage minutieux visant à le dégager de toutes traces de feuilles, gravier ou autre détritus doit être effectué de deux à trois fois par année. C’est la seule façon d’en garantir l’efficacité : un drain mal entretenu génère presque immanquablement de mauvaises surprises…Coffrage
Supportant tout le poids de la maison, les fondations sont à la base d’une construction de qualité. L’excavation, l’installation des coffrages et le coulage du béton sont autant d’étapes délicates qu’on doit réaliser avec soin.
LA NATURE DU SOL
Avant d’acheter un terrain, il vaut toujours mieux s’informer pour connaître la nature du sol. Les propriétaires de maisons voisines et les entrepreneurs de la région peuvent bien souvent vous faire part de leur expérience et vous fournir des renseignements précieux. S’il vous est impossible d’obtenir des informations sur le terrain, alors n’hésitez pas à demander une analyse de sol. Ce sera toujours moins cher que d’avoir à corriger des problèmes après la construction.
Les sols les plus courants sont constitués d’un mélange de sable, de gravier et d’argile en proportions variables et offrent généralement de bonnes assises. Par contre, si le sol contient une forte proportion d’argile ou de terre noire, vous devrez peut-être appuyer vos fondations sur des pieux ou, à tout le moins, construire des semelles plus grandes que la normale.
Par ailleurs, si le niveau de la nappe phréatique est top élevé, vous devrez recouvrir les fondations d’une membrane d’étanchéité et relier le drain périphérique à un système de pompage.
Enfin, toutes ces précautions entraîneront des coûts supplémentaires au moment de la construction, mais c’est beaucoup mieux que d’avoir à refaire une partie des fondations par la suite.
L’EXCAVATION
Pour éviter de creuser une trop grande surface inutilement ou encore d’avoir à finir le travail à la main, il est important que l’excavation soit délimitée et exécutée le plus précisément possible.
Il est important que les semelles soient enfouies sous la limite de pénétration du gel.
LA RÉSISTANCE DU BÉTON
La résistance à la compression du béton à 28 jours ne doit jamais être inférieure à 15 Mpa (mégapascals) pour les murs et les semelles. Pour les dalles de plancher de garage et les perrons, le Code du bâtiment de 1995, exige 25 Mpa. Ces valeurs doivent être considérées comme minimales, ce qui signifie que vous pouvez demander des valeurs supérieures à votre entrepreneurs.
LES MURS
Pour couler les murs de fondation, on utilise des coffrages à béton qui doivent être bien étanches, soigneusement étayés et attachés de manière à résister efficacement à la pression exercée par le béton avant qu’il ne durcisse.
Les barres d’armature, même si elles ne sont pas exigées par le Code du bâtiment, empêchent les murs de se fissurer et assurent une meilleure stabilité dans un sol de qualité inégale. L’épaisseur normale des murs de fondation est de 8 po lorsque la maison est recouverte d’un parement léger. Si la maison est recouverte de brique ou de pierre, les murs feront 10 po d’épaisseur de façon à donner un appui adéquat au revêtement.
LE DRAINAGE
On utilise habituellement de la pierre concassée et un drain de plastique perforé autour des semelles pour assurer un bon drainage près des fondations. Cette étape peut avoir lieu tout de suite après le coulage des semelles ou aussitôt qu’on est certain que les autres travaux ne risquent pas d’endommager le drain.
L’IMPERMÉABILISATION ET LE REMBLAYAGE
Avant de procéder à l’imperméabilisation des murs, il faut casser les extrémités des écarteurs métalliques qui sont restés noyés dans le béton après le coulage. On colmate ensuite les brèches de surface avec du goudron épais.
L’enduit au bitume est appliqué sur toute la surface des murs de fondation situés sous le niveau du sol. Il protège les murs contre l’humidité naturelle du sol. En général, on applique deux couches d’enduits bitumineux, ce qui est suffisant dans des conditions de sol normales.
Le remblayage autour des fondations ne doit pas être entrepris avant que le béton ait atteint les 2/3 de sa résistance maximum, soit environ 7 jours.
Le matériel de remblayage doit être déversé de manière graduelle et uniforme, chaque couche étant compactée avant de déposer la suivante. Donner au sol fini une pente de 5 % vers l’extérieur tout autour de la maison pour faciliter le drainage naturel et éloigner l’eau des murs de fondation.
Agrandissement
QUEL EST VOTRE BUDGET?
Le budget disponible est le point de début de presque tout projet de construction. Un garage n’est pas différent. Débutez en décidant combien vous pouvez investir dans votre nouveau garage.
DÉTERMINER VOS BESOINS
Le facteur qui influence grandement le design de votre garage est l’utilisation qui en sera fait. Utiliserez-vous le garage pour:
• Stationner un ou plusieurs véhicules?
• Rangement?
• Atelier?
• Espace vivable additionnel?
Est-ce que le garage requiert:
• Prises électriques?
• Fenêtres ou porte de service?
• Chauffage ou isolation?
Prenez le temps de considérer tous les usages que vous voulez en faire maintenant et dans le futur. Il se peut qu’à ce moment ci vous n’ayez qu’une voiture, mais peut-être plus tard vous souhaiterez avoir planifié pour un garage double.
DÉTERMINER LA DIMENSION
Un garage de trop large dimension coupera l’espace utilisable sur votre propriété, tandis qu’un trop petit en limitera l’utilité. Quand aux dimensions, construisez aussi large que possible tout en étant pratique et abordable. Ceci permettra une flexibilité maximum pour le futur même si tout l’espace n’est pas utilisé tout de suite.
Pour mieux visualiser la disposition de votre garage, faites un croquis sur papier quadrillé en incluant les dimensions approximatives. Ceci aidera quand vous discuterez de votre projet avec un professionnel.
DESSIN DE PLANS
Peu importe si votre plan soit acheté ou modifié, vous en aurez besoin pour l’obtention des permis nécessaires de votre ville ou municipalité.
OBTENEZ LES PERMIS
Vos plans devront être approuvés par les autorités locales, qui émettront les permis de construction appropriés. Plusieurs permis sont souvent requis pour les travaux d’électricité, structuraux, fondation et autres travaux. Vérifiez auprès de votre municipalité locale pour les règlements complets. Souvenez vous que l’obtention des permis n’est pas une option – c’est une obligation légale.
PLANIFICATION DE LA CONSTRUCTION
Votre décision finale sera soit d’engager un entrepreneur en construction ou de construire vous-même. Malgré que bâtir soi-même puisse économiser sur la main-d’œuvre, la construction d’un garage est un projet complexe qui ne devrait pas être entrepris par des individus inexpérimentés.
Un entrepreneur en construction gèrera toutes les étapes de la construction incluant les permis et la gérance des sous-traitants, tels que pour la fondation et l’électricité. Vous débourserez un peu plus, mais les résultats en seront justifiés.
LES COÛTS TYPIQUES DU PROJET INCLUERONT :
Estimés des plans et devis
Permis
Coûts de financement
Préparation du terrain, excavation et nivelage
Fondation / bases
Charpente et menuiserie
Toiture
Isolation
Fenêtres et portes
Finition extérieure
Électricité
Plomberie